Mietrecht

Mietrecht: Betriebskostenabrechnung und haushaltsnahe Dienstleistungen

Das LG Berlin hat entschieden, dass ein Vermieter in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufzuschlüsseln muss, dass der Mieter zum Zwecke der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann. (Entscheidung vom 18.Oktober 2017, Aktenzeichen: 18 S 33/16)

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Das LG Berlin hat den Vermieter verpflichtet die Betriebskostenabrechnung so erstellen, dass bestimmte Nebenkosten sowie Kosten für Frisch- und Schmutzwasser nach einzelnen Beträgen und zugrunde liegenden Leistungen aufgeschlüsselt werden.

Die Entscheidung kann hier nachgelesen werden mit Gründen: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA171005491&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Kündigungsgrundverbrauch bei vorheriger Abmahnung

Das Amtsgericht Hamburg hat entschieden, dass auf Vorfälle, die bereits Gegenstand einer notwendigen Abmahnung waren, eine Kündigung nicht mehr gestützt werden kann. (Entscheidung vom 15.Juli 2016, Aktenzeichen: 46 C 144/16)

 

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist aus zwei Gründen zu Gunsten des Mieters zu entscheiden. Zum einen habe der Vermieter nach der Abmahnung nicht ein erneutes Fehlverhalten des Mieters in der Kündigung benannt. Vielmehr habe er die Abmahnung und die Kündigung auf die gleichen Vorfälle aus der jüngsten Vergangenheit gestützt. Dies sei aber gerade nicht zulässig. Denn die Abmahnung solle dem Mieter sein Fehlverhalten vor Augen halten und ihm dadurch die Möglichkeit geben, sich in Zukunft zu ändern.

Darüber hinaus müsse sich der Vermieter entscheiden: Ist das an den Tag gelegte Verhalten so erheblich, dass er das Mietverhältnis beenden will? Oder nur so erheblich, dass er einen solchen weiteren Verstoß nicht hinnehmen kann? Es sei daher nur eine Kündigung oder eine Abmahnung möglich. Alleine aus diesem Grunde habe der Mieter nicht räumen müssen. Hinzu komme in diesem speziellen Fall, dass der Mieter aufgrund seiner Krankheit gar nicht in der Lage gewesen sei, über sein Verhalten zu bestimmen (Schizophrenie). Es habe ihm daher auch nicht vorgeworfen werden können. Auch dies habe hier zur Unwirksamkeit der Kündigung geführt, wobei ein Verschulden des Mieters nicht zwingend erforderlich sei. Es sei hier eine Wertung im Einzelfall vorzunehmen.

Nachzulesen ist der Fall mit Tatbestand hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA171005423&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


umlagefähige Betriebskosten bei Begrünung eines Daches

Das Amtsgericht Köln hat entschieden, dass Dachbegrünungskosten keine umlagefähigen Kosten der Pflege und Unterhaltung einer Gartenanlage darstellen, wenn nicht von einer Verschönerung des Wohnanwesens durch das begrünte Dach ausgegangen werden kann. (Entscheidung vom 01.März 2017, Aktenzeichen: 206 C 232/15)

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist es ausschlaggebend ob die gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche das Wohnanwesen insgesamt verschönere und deshalb geeignet sei, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern. Der Mieter müsse die gepflegte Fläche also nicht selbst nutzen können, es müsse aber zumindest ein „Wohlfühleffekt“ eintreten. Dies habe in dem zu entscheidenden Fall gerade nicht vorgelegen, da die Begrünung der Dachfläche von niemandem – auch dem Mieter – nicht wahrgenommen werden konnte. Die Dachfläche sei schlicht nicht einsehbar gewesen.

Die Entscheidung kann unter nachstehendem Link nachgelesen werden:https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA171005421&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Verwirkung des Räumungsanspruchs

Das AG München hat entschieden, dass das Recht des Vermieters auf Räumung einer Wohnung verwirkt ist, wenn er über 13 Jahre hinweg die Zwangsräumung nicht veranlasst. (Entscheidung vom 02.März 2017; Aktenzeichen: 424 C 26626/16)

Wegen Mietrückständen in Höhe von 3.671 Euro erwirkte die Gemeinde gegen die Familie am 13.05.2003 ein Räumungsurteil. Auch nach dem Räumungsurteil zahlte das Ehepaar die Mieten nur unregelmäßig und nicht vollständig, so dass erhebliche Mietrückstände aufgelaufen sind. Mit Schreiben vom März 2016 wurden „nach Durchsicht der Mieterkonten“ – so wörtlich in dem Schreiben – die  Zahlungsrückstände bei dem Ehepaar angemahnt, unter anderem die „Soll-Miete“ für Januar, Februar und März 2016. Ende 2016 beauftragte die Gemeinde einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung. Das Ehepaar erhob Vollstreckungsabwehrklage gegen die Gemeinde.

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist das Recht der Gemeinde auf Räumung der Wohnung aus dem Urteil von 2003 verwirkt. Die Mieter als juristische Laien durften sich vielmehr, da von „Mieterkonten“ und „Soll-Miete“ und nicht ausstehender Nutzungsentschädigung die Rede sei, darauf verlassen, dass die Stadt endgültig von einer Vollstreckung aus dem Räumungstitel Abstand genommen hatte. Hinzu komme noch, dass ein solches Abstandnehmen (wenn auch damals von der Beklagten nicht auf Dauer beabsichtigt) ja auch bereits im Jahr 2003 geschehen war, als die Stadt auf Betreiben der Eltern- und Jugendberatungsstelle hin nach eigenem Bekunden zunächst von einer Vollstreckung Abstand genommen hatte. Für die Kläger war nicht ersichtlich, dass die Stadt ab einem bestimmten Zeitpunkt nun doch vollstrecken wollte, vielmehr war das Schreiben aufgrund seiner Formulierung geeignet, das Vertrauen der Kläger darin zu bestätigen, die Stadt werde auch jetzt nicht vollstrecken. Die Gründe, warum die Stadt damals auf eine Vollstreckung verzichtet hatte, bestünden schon seit langer Zeit nicht mehr, ohne dass aus dem Verhalten der Stadt jemals ein Umschwung dahingehend ersichtlich geworden wäre, dass deshalb nunmehr doch vollstreckt werden sollte.

Das Urteil ist rechtskräftig.

 

Das Urteil lesen Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA170805031&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Unterlassungsanspruch gegen musizierende Kinder

Das AG München hat entschieden, dass gegenüber musizierenden Kindern in der Regel kein Unterlassungsanspruch wegen Lärmbelästigung besteht. (Amtsgericht München, Entscheidung vom 29.März 2017, Aktenzeichen: 171 C 14312/16).

Nach den Ausführungen des Amtsgerichts sind nach Auswertung der von der Klagepartei vorgelegten Lärmprotokolle über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren weniger als eine Handvoll relevanter Fälle festgehalten worden. Das Amtsgericht hat Abstand davon genommen, die Lautstärke objektiv durch einen Sachverständigen messen zu lassen. Musik könne nach dem Verständnis des Amtsgerichts nur dann als Lärm klassifiziert werden, wenn jemand absichtlich den Vorgang des Musizierens in eine bloße Produktion von Geräuschen pervertiere. Der zuständige Richter machte sich vor Ort ein Bild der Lage und kam zu dem Ergebnis, dass insbesondere das Schlagzeug deutlich – auch bei beidseits geschlossenen Fenstern – zu vernehmen war. Der Geräuschpegel erreichte aber zur vollen Überzeugung des Richters nicht den Grad der Unzumutbarkeit. Bei der hier vorzunehmenden Güterabwägung seien auch die Vorgaben der Verfassung, hier insbesondere Art. 6 GG zu berücksichtigen.

 

Den ganzen Fall lesen Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA170604402&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Beweislast für Schäden in der Mietwohnung bei Einzug.

Das AG Saarbrücken hat entschieden, dass der Vermieter einen Schaden zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beweisen muss, der Mieter dagegen, dass dieser Schaden bereits bei Einzug vorhanden war. (AG Saarbrücken, Entscheidung vom 12.Januar 2017, Aktenzeichen: 120 C 12/16).

Der Vermieter müsse grundsätzlich beweisen, dass ein Schaden zum Zeitpunkt des Auszuges vorgelegen habe. Hierzu könne der Vermieter auf das unterschriebene Abnahmeprotokoll zurückgreifen, auf Bilder, Sachverständigengutachten oder auch Zeugenaussagen, wie z.B. die der Handwerker.

Die Schäden seien im Abnahmeprotokoll aufgeführt. Dies führe zu einer Umkehr der Beweislast. Die Mieterin müsse beweisen, dass die Beschädigungen bei der Rückgabe nicht vorlagen. was ihr im vorliegenden Fall nicht gelungen ist.

Die Entscheidung finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA170504241&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


gewerbliches Mietrecht: Betriebskostenabrechnung

Vorliegend drehte sich der durch das Amtsgericht Hannover zu entscheidende Fall um das Recht des gewerblichen Mieter Einsicht zu nehmen in die Abrechnungen der Nebenkosten aus den Vorjahren.

Das Amtsgericht Hannover hat entschieden, dass diese Abrechnungen zur Überprüfung der aktuellen Abrechnung nicht vorgelegt werden müssen. Dieser Entscheidung ist zuzustimmen. Das Einsichtnahmerecht des Mieters ist absolut ausreichend. Zur Prüfung einer an sich schlüssigen Abrechnung bedarf es keiner darüber hinausgehenden Einsichtnahme.

 

Die Entscheidung können Sie hier lesen: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA170504143&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Mietrecht: Kündigung wegen Weigerung zur Duldung von Moderniesierungsmaßnahmen

Das Amtsgericht Wedding hatte sich damit zu beschäftigen, ob die Kündigung durch den Vermieter bei Weigerung zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt ist.

Mit Recht hat das Amtsgericht Wedding entschieden, dass die Nichtduldung von Modernisierungsmaßnahmen bei gleichzeitiger Duldung kurzfristig angekündigter Instandsetzungsmaßnahmen in einem langjährig störungsfrei bestehenden Mietverhältnis in der Regel weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigt. Erforderlich für eine Kündigung wäre aber eine Pflichtverletzung des Mieters. Grundsätzlich könne die Verweigerung der Duldung einer Modernisierungsmaßnahme eine solche Pflichtverletzung darstellen und somit eine Kündigung rechtfertigen. Es müsse jedoch der konkrete Einzelfall geprüft werden und es müssten die Interessen beider Seiten gegeneinander abgewogen werden. Hierbei könne maßgeblich sein, um welche Arbeiten es im Einzelnen gehe, wie umfangreich und dringend sie seien, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für den Vermieter habe und welche Schäden und Unannehmlichkeiten dem Vermieter durch einen verzögerten Zutritt entstehen würden.

Es ist somit eine Einzelfallprüfung, die vorliegend pro Mieter ausfiel. Das gesamte Urteil lesen Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml;jsessionid=0E9460C0790CC196DA06462A5E1A7D21.jp13?nid=jnachr-JUNA170504140&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Mietrecht: Wirksamkeit der Anwendung der Generalklausel des § 573 BGB

Der BGH hat sich in einer Entscheidung erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nach der Generalklausel des § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB – hier zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten – wirksam ist.

Der BGH hat entschieden, dass die streitgegenständliche Kündigung unwirksam ist, weil weder der vom Kläger geltend gemachte Kündigungstatbestand der Verwertungskündigung (573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) vorliegt noch ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist. Der BGH setzt damit seine gefestigte Rechtsprechung zur Anwendung der Generalklausel fort. (BGH, Entscheidung vom 10.Mai 2017, Aktenzeichen: VIII ZR 292/15 )

Die ganze Entscheidung lesen Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml;jsessionid=82C6768FE2F3F80F0718DC8D1A2A0612.jp13?nid=jnachr-JUNA170504072&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Generelles Verbot von Hundehaltung in Mietwohnung erlaubt?

Das AG Nürnberg hat entschieden, dass eine in einem Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach „Tierhaltung nicht gestattet ist“, eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters darstellt, wenn die Parteien diese nicht individuell ausgehandelt haben, und somit nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Das Amtsgericht hat die Klausel in § 22 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unterzogen mit dem Ergebnis, dass diese nicht mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung vereinbar ist. § 535 BGB begründet eine Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters. Die Frage, ob in diesem Rahmen das Halten von Tieren zulässig ist oder nicht, sei im Rahmen einer umfassenden Abwägung der beiderseitigen Interessen im Einzelfall zu klären. Dabei sind beispielsweise Art, Anzahl und Größe der Tiere ebenso zu berücksichtigen wie die Verhältnisse vor Ort – auch im Hinblick auf das Interesse von Mitbewohnern und Nachbarn.

Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 18.November 2016, Aktenzeichen: 30 C 5357/16

Das ganze Urteil finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml;jsessionid=50901A328D1356EFAE811997B5C831CC.jp26?nid=jnachr-JUNA170403939&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp