Mietrecht

Lärmbelästigung durch Kinder

Immer wieder erreichen mich Anfragen in Bezug auf Lärmbelästigung durch spielende oder schreiende Kinder. Hierbei unterscheidet man stets Zumutbarkeit von der Unzumutbarkeit.

Dazu möchte ich Ihnen die Rechtslage anhand des rechtskräftigen Urteils des AG München vorstellen, das in diesem Fall von einer unzumutbaren Belästigung ausgeht (Entscheidung vom 04.Mai 2017, Aktenzeichen: 281 C 17481/16):

Das AG München hat entschieden, dass Nachbarn den von einer Familie mit kleinen Kindern ausgehenden Lärm nicht grenzenlos hinnehmen müssen und das von den Kindern über einen längeren Zeitraum zur Nachtzeit ausgehende Geschrei, Springen, Getrampel, Seilspringen in der Wohnung und Herumfahren mit Kinderfahrrad und Roller im Hausflur unzumutbar ist.

Das Amtsgericht vernahm die unter und unmittelbar neben der Wohnung der Beklagten lebenden Wohnungseigentümerinnen. Die Nachbarin unterhalb legte ein von ihr geführten Lärmprotokoll vor und gab an, dass es täglich zum Teil bis nach Mitternacht laut gewesen sei, da die Erwachsenen schrien, sich laut unterhielten und zeitgleich den Fernseher laut betrieben. Die Kinder schrien, trampelten oder sprangen Seil. Mehrmals pro Woche seien fünf bis acht Kinder in der Wohnung der Beklagten anwesend gewesen. Zudem habe man oft nach 20:00 Uhr gestaubsaugt und Möbel verrückt. Die Zeugin habe mehrfach versucht mit dem Ehemann zu reden. Der habe aber lediglich gesagt, dass er alles machen könne, was er wolle. Die Zeugin sei schließlich 2017 aufgrund des Lärmes aus ihrer Eigentumswohnung in eine Mietwohnung umgezogen. Ihre Angaben wurden von der weiteren Nachbarin und deren Lärmprotokoll bestätigt.

Diese Aussage musste das Amtsgericht München werten. Die Zeugen schienen glaubhaft, weshalb dem Klageantrag stattgegeben wurde. Das Amtsgericht hat den Beklagten unter Androhung von Ordnungsgeld untersagt, zu den in der Hausordnung festgesetzten Zeiten laute Unterhaltungen, insbesondere mit Geschrei zu führen, sowie Fernseher, Radio und sonstige Wiedergabegeräte über Zimmerlautstärke hinaus zu betreiben. In den genannten Zeiten haben sie es auch zu unterlassen, dass der übliche Lärmpegel von spielenden Kindern überschritten wird.

Nach Auffassung des Amtsgerichts stehen Frequenz, Lautstärke und die Zeiten der Lärmentfaltung nicht mehr im Zusammenhang mit einer adäquaten Wohnnutzung oder einer hinzunehmenden lebhaften Lebensäußerung von Kindern. Das von den Kindern ausgehende regelmäßige und über einen langen Zeitraum gehende laute Geschrei, Springen und Getrampel in der Wohnung weit nach 20:00 Uhr, Seilspringen in der Wohnung und das Herumfahren mit Kinderfahrrad und Roller im Hausflur gehe über das hinaus, was bei Kindern üblicherweise hingenommen werden müsse. Zudem haben sich die Beklagten auch rücksichtslos verhalten, indem sie auf mehrfache Aufforderungen der Hauseigentümer, den Lärmpegel zu senken, mit der Aussage reagierten, dass sie tun und lassen könnten, was sie wollten.

Das Urteil zeigt, dass man unterscheiden muss, in welchem Zusammenhang und zu welchen Zeiten Lärm auch durch Kinder, zumutbar ist. Es bleibt stets eine Einzelfallentscheidung.

 

Die Entscheidung finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180100086&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Fristlose Kündigung bei Bedrohung der Nachbarn

Das AG München hat entschieden, dass einem Mieter, der am Rande seiner innerpartnerschaftlichen Auseinandersetzungen auch Nachbarn massiv beleidigt und bedroht, ohne Abmahnung fristlos gekündigt werden darf. (Entscheidung vom: 10.Februar 2017, Aktenzeichen: 474 C 18956/16)

Nach Auffassung des Amtsgerichts war der Klägerin Recht zu geben. In der unmittelbar zuvor durchgeführten Beweisaufnahme hatte sich die Lebensgefährtin auf ihr Aussageverweigerungsrecht als Verlobte berufen. Die Nachbarn schilderten bei ihrer gerichtlichen Vernehmung die Vorfälle wie von der Klägerin vorgetragen so, dass das AG München von der Richtigkeit ihrer Aussagen überzeugt war. Insbesondere vermittelten die Zeugen den Eindruck, „…dass sie sich durch die geschilderten Vorfälle in nachvollziehbarer Weise von dem Beklagten massiv und nachhaltig beeinträchtigt, belästigt, beleidigt und bedroht fühlen und darüber hinaus große Angst vor dem Beklagten haben.“ Der insoweit vom Beklagtenvertreter (…) vertretenen Auffassung, wonach „bei einer generellen Betrachtung der gerade im sozialen Wohnungsbau regelmäßig vorkommenden Störungen des Hausfriedens“ der beschriebene Vorfall nicht derart schwerwiegend erscheine, dass er eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht erlauben würde, könne nicht gefolgt werden. Die Würde des Menschen sei unantastbar, Art. 1 Abs. 1 Satz 1 GG, unabhängig vom konkreten Wohnumfeld oder sonstigen Umständen. (…) Vielmehr müsse dem Vermieter auch zum Schutz der bedrohten Mieter in diesem Fall die Möglichkeit eröffnet werden, das Mietverhältnis mit dem störenden Mieter durch eine sofortige Kündigung zu beenden.

Den gesamten Sachverhalt finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA171206036&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Formularvertragliche Verlängerung von Gewährleistungsansprüche

Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter die in § 548 Absatz 1 BGB geregelte sechsmonatige Verjährung seiner gegen den Mieter gerichteten Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache durch formularvertragliche Regelungen (Allgemeine Geschäftsbedingungen) nicht verlängern kann. (Entscheidung vom 08.November 2017, Aktenzeichen: VIII ZR 13/17)

Der BGH hat entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Die unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB entfalle schließlich nicht dadurch, dass die streitgegenständliche Klausel spiegelbildlich eine Verlängerung auch seiner Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung vorsehe. Denn auch die spiegelbildliche Verlängerung beider Verjährungsfristen ändere nichts an dem berechtigten und zentralen Interesse des Mieters an einer möglichst kurzen, an die Rückgabe der Mietsache anknüpfenden Verjährungsfrist – zumal den in § 548 Abs. 1 BGB genannten Ersatzansprüchen des Vermieters eine große praktische Bedeutung zukomme, während Streitigkeiten über Wegnahme von Einrichtungen und Aufwendungsersatz des Mieters (§ 548 Abs. 2 BGB) deutlich seltener vorkommen dürften.

Zu lesen ist das Urteil hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA171105661&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Mietrecht: Betriebskostenabrechnung und haushaltsnahe Dienstleistungen

Das LG Berlin hat entschieden, dass ein Vermieter in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufzuschlüsseln muss, dass der Mieter zum Zwecke der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann. (Entscheidung vom 18.Oktober 2017, Aktenzeichen: 18 S 33/16)

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Das LG Berlin hat den Vermieter verpflichtet die Betriebskostenabrechnung so erstellen, dass bestimmte Nebenkosten sowie Kosten für Frisch- und Schmutzwasser nach einzelnen Beträgen und zugrunde liegenden Leistungen aufgeschlüsselt werden.

Die Entscheidung kann hier nachgelesen werden mit Gründen: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA171005491&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Kündigungsgrundverbrauch bei vorheriger Abmahnung

Das Amtsgericht Hamburg hat entschieden, dass auf Vorfälle, die bereits Gegenstand einer notwendigen Abmahnung waren, eine Kündigung nicht mehr gestützt werden kann. (Entscheidung vom 15.Juli 2016, Aktenzeichen: 46 C 144/16)

 

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist aus zwei Gründen zu Gunsten des Mieters zu entscheiden. Zum einen habe der Vermieter nach der Abmahnung nicht ein erneutes Fehlverhalten des Mieters in der Kündigung benannt. Vielmehr habe er die Abmahnung und die Kündigung auf die gleichen Vorfälle aus der jüngsten Vergangenheit gestützt. Dies sei aber gerade nicht zulässig. Denn die Abmahnung solle dem Mieter sein Fehlverhalten vor Augen halten und ihm dadurch die Möglichkeit geben, sich in Zukunft zu ändern.

Darüber hinaus müsse sich der Vermieter entscheiden: Ist das an den Tag gelegte Verhalten so erheblich, dass er das Mietverhältnis beenden will? Oder nur so erheblich, dass er einen solchen weiteren Verstoß nicht hinnehmen kann? Es sei daher nur eine Kündigung oder eine Abmahnung möglich. Alleine aus diesem Grunde habe der Mieter nicht räumen müssen. Hinzu komme in diesem speziellen Fall, dass der Mieter aufgrund seiner Krankheit gar nicht in der Lage gewesen sei, über sein Verhalten zu bestimmen (Schizophrenie). Es habe ihm daher auch nicht vorgeworfen werden können. Auch dies habe hier zur Unwirksamkeit der Kündigung geführt, wobei ein Verschulden des Mieters nicht zwingend erforderlich sei. Es sei hier eine Wertung im Einzelfall vorzunehmen.

Nachzulesen ist der Fall mit Tatbestand hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA171005423&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


umlagefähige Betriebskosten bei Begrünung eines Daches

Das Amtsgericht Köln hat entschieden, dass Dachbegrünungskosten keine umlagefähigen Kosten der Pflege und Unterhaltung einer Gartenanlage darstellen, wenn nicht von einer Verschönerung des Wohnanwesens durch das begrünte Dach ausgegangen werden kann. (Entscheidung vom 01.März 2017, Aktenzeichen: 206 C 232/15)

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist es ausschlaggebend ob die gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche das Wohnanwesen insgesamt verschönere und deshalb geeignet sei, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern. Der Mieter müsse die gepflegte Fläche also nicht selbst nutzen können, es müsse aber zumindest ein „Wohlfühleffekt“ eintreten. Dies habe in dem zu entscheidenden Fall gerade nicht vorgelegen, da die Begrünung der Dachfläche von niemandem – auch dem Mieter – nicht wahrgenommen werden konnte. Die Dachfläche sei schlicht nicht einsehbar gewesen.

Die Entscheidung kann unter nachstehendem Link nachgelesen werden:https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA171005421&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Verwirkung des Räumungsanspruchs

Das AG München hat entschieden, dass das Recht des Vermieters auf Räumung einer Wohnung verwirkt ist, wenn er über 13 Jahre hinweg die Zwangsräumung nicht veranlasst. (Entscheidung vom 02.März 2017; Aktenzeichen: 424 C 26626/16)

Wegen Mietrückständen in Höhe von 3.671 Euro erwirkte die Gemeinde gegen die Familie am 13.05.2003 ein Räumungsurteil. Auch nach dem Räumungsurteil zahlte das Ehepaar die Mieten nur unregelmäßig und nicht vollständig, so dass erhebliche Mietrückstände aufgelaufen sind. Mit Schreiben vom März 2016 wurden „nach Durchsicht der Mieterkonten“ – so wörtlich in dem Schreiben – die  Zahlungsrückstände bei dem Ehepaar angemahnt, unter anderem die „Soll-Miete“ für Januar, Februar und März 2016. Ende 2016 beauftragte die Gemeinde einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung. Das Ehepaar erhob Vollstreckungsabwehrklage gegen die Gemeinde.

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist das Recht der Gemeinde auf Räumung der Wohnung aus dem Urteil von 2003 verwirkt. Die Mieter als juristische Laien durften sich vielmehr, da von „Mieterkonten“ und „Soll-Miete“ und nicht ausstehender Nutzungsentschädigung die Rede sei, darauf verlassen, dass die Stadt endgültig von einer Vollstreckung aus dem Räumungstitel Abstand genommen hatte. Hinzu komme noch, dass ein solches Abstandnehmen (wenn auch damals von der Beklagten nicht auf Dauer beabsichtigt) ja auch bereits im Jahr 2003 geschehen war, als die Stadt auf Betreiben der Eltern- und Jugendberatungsstelle hin nach eigenem Bekunden zunächst von einer Vollstreckung Abstand genommen hatte. Für die Kläger war nicht ersichtlich, dass die Stadt ab einem bestimmten Zeitpunkt nun doch vollstrecken wollte, vielmehr war das Schreiben aufgrund seiner Formulierung geeignet, das Vertrauen der Kläger darin zu bestätigen, die Stadt werde auch jetzt nicht vollstrecken. Die Gründe, warum die Stadt damals auf eine Vollstreckung verzichtet hatte, bestünden schon seit langer Zeit nicht mehr, ohne dass aus dem Verhalten der Stadt jemals ein Umschwung dahingehend ersichtlich geworden wäre, dass deshalb nunmehr doch vollstreckt werden sollte.

Das Urteil ist rechtskräftig.

 

Das Urteil lesen Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA170805031&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Unterlassungsanspruch gegen musizierende Kinder

Das AG München hat entschieden, dass gegenüber musizierenden Kindern in der Regel kein Unterlassungsanspruch wegen Lärmbelästigung besteht. (Amtsgericht München, Entscheidung vom 29.März 2017, Aktenzeichen: 171 C 14312/16).

Nach den Ausführungen des Amtsgerichts sind nach Auswertung der von der Klagepartei vorgelegten Lärmprotokolle über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren weniger als eine Handvoll relevanter Fälle festgehalten worden. Das Amtsgericht hat Abstand davon genommen, die Lautstärke objektiv durch einen Sachverständigen messen zu lassen. Musik könne nach dem Verständnis des Amtsgerichts nur dann als Lärm klassifiziert werden, wenn jemand absichtlich den Vorgang des Musizierens in eine bloße Produktion von Geräuschen pervertiere. Der zuständige Richter machte sich vor Ort ein Bild der Lage und kam zu dem Ergebnis, dass insbesondere das Schlagzeug deutlich – auch bei beidseits geschlossenen Fenstern – zu vernehmen war. Der Geräuschpegel erreichte aber zur vollen Überzeugung des Richters nicht den Grad der Unzumutbarkeit. Bei der hier vorzunehmenden Güterabwägung seien auch die Vorgaben der Verfassung, hier insbesondere Art. 6 GG zu berücksichtigen.

 

Den ganzen Fall lesen Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA170604402&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Beweislast für Schäden in der Mietwohnung bei Einzug.

Das AG Saarbrücken hat entschieden, dass der Vermieter einen Schaden zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beweisen muss, der Mieter dagegen, dass dieser Schaden bereits bei Einzug vorhanden war. (AG Saarbrücken, Entscheidung vom 12.Januar 2017, Aktenzeichen: 120 C 12/16).

Der Vermieter müsse grundsätzlich beweisen, dass ein Schaden zum Zeitpunkt des Auszuges vorgelegen habe. Hierzu könne der Vermieter auf das unterschriebene Abnahmeprotokoll zurückgreifen, auf Bilder, Sachverständigengutachten oder auch Zeugenaussagen, wie z.B. die der Handwerker.

Die Schäden seien im Abnahmeprotokoll aufgeführt. Dies führe zu einer Umkehr der Beweislast. Die Mieterin müsse beweisen, dass die Beschädigungen bei der Rückgabe nicht vorlagen. was ihr im vorliegenden Fall nicht gelungen ist.

Die Entscheidung finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA170504241&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


gewerbliches Mietrecht: Betriebskostenabrechnung

Vorliegend drehte sich der durch das Amtsgericht Hannover zu entscheidende Fall um das Recht des gewerblichen Mieter Einsicht zu nehmen in die Abrechnungen der Nebenkosten aus den Vorjahren.

Das Amtsgericht Hannover hat entschieden, dass diese Abrechnungen zur Überprüfung der aktuellen Abrechnung nicht vorgelegt werden müssen. Dieser Entscheidung ist zuzustimmen. Das Einsichtnahmerecht des Mieters ist absolut ausreichend. Zur Prüfung einer an sich schlüssigen Abrechnung bedarf es keiner darüber hinausgehenden Einsichtnahme.

 

Die Entscheidung können Sie hier lesen: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA170504143&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp