Mietrecht

Fristlose Kündigung eines Mietvertrags bei schweren Pflichtverletzungen

Das OLG Frankfurt hat entschieden, dass schwere Pflichtverletzungen des Sohnes eines Mieters dem Mieter nicht per se zugerechnet werden können und allein keine fristlose Kündigung rechtfertigen. (Entscheidung vom 11.September 2018, Akteneichen: 2 U 55/18)

Zugleich tragen verbale Entgleisungen der Anwältin der Mietpartei eine fristlose Kündigung erst, wenn der Mieter sie sich zu Eigen mache, so das Oberlandesgericht.

Die Vorinstanz, das LandgerichtLimburg hatte die außerordentliche Kündigung für unwirksam erachtet, die Mieterin aber wegen der wirksamen ordentlichen Kündigung zur Räumung und Herausgabe zum 31.08.2018 verurteilt.

Das OLG Frankfurt hat das Urteil des Landgerichts bestätigt.

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts liegt trotz der Vielzahl der Vorfälle bei einer wertenden Gesamtschau und im Hinblick auf das wirksame Ende des Mietvertrages jedenfalls zum 31.08.2018 kein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor. Dabei müsse „der Schweregrad der Pflichtverletzungen unter Prüfung aller Umstände des Einzelfalles berücksichtigt“ werden. Das Aufstellen von Überwachungskameras sei zwar ein Eingriff in das Recht auf informationelle Selbstbestimmung. Die Vermieterin habe jedoch ihrerseits ebenfalls Kameras aufgestellt. Sie könne sich angesichts des angespannten Mietverhältnisses nicht darauf berufen, dass für ihre Kameras ein sachlicher Grund vorgelegen habe, nicht jedoch für die der Mieterin. Dass der Sohn der Mieterin eine Überwachungskamera der Vermieterin zertrümmert habe und es zu einer körperlichen Auseinandersetzung zwischen den Söhnen der Mietparteien gekommen sei, rechtfertige ebenfalls nicht die fristlose Kündigung. Das Verhalten ihres Sohnes könne der Mieterin nicht „per se“ zugerechnet werden. Die Vermieterin hätte die Mieterin vielmehr zuvor abmahnen müssen, bevor sie darauf eine Kündigung stütze. Schließlich ergebe sich auch aus der Strafanzeige der Anwältin der Mieterin kein Grund zur außerordentlichen Kündigung. Äußerungen in einer Strafanzeige unterfielen grundsätzlich dem Recht auf freie Meinungsäußerung. Dies umfasse auch „pointierte, polemische oder überspitzte Kritik“. Erst Schmähkritik sei die Grenze. Die Erwähnung der Herkunft der Familie der Vermieterin habe sich bei der erforderlichen Kontextanalyse zwar als „fremdenfeindlich erscheinende(n) Entgleisung“ dargestellt. Es sei jedoch nicht feststellbar, dass sich die Mieterin diese Bewertung ihre Anwältin zu eigen gemacht habe. Im Hinblick auf das ohnehin zu Ende Mai 2018 wirksam beendete Mietverhältnis sei auch kein überwiegendes Interesses an der sofortigen Beendigung feststellbar.

Das Urteil ist zumindest dahingehend zweifelhaft, dass es außer Acht lässt, dass mitunter doch eine Gesamtbetrachtung notwendig ist, verbunden mit der Dauer und der Schwere der Ereignisse und die damit verbundene Einwirkung auf das Mietverhältnis und die Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag.

Die Entscheidung finde Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA181103441&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


BGH zum Thema Hausmusik

Der BGH hatte zu entscheiden, ob Nachbarn in einem Reihenhaus das Musizieren mit der Trompete in der Wohnung nebenan bis zu einem bestimmten Maß hinnehmen müssen. (Entscheidung vom 26.Oktober 2018, Aktenzeichen: V ZR 143/17)

Ja, sagt der BGH und führt dabei noch an, dass eine ausgewogene zeitliche Begrenzung gefunden werden muss, die als groben Richtwert, zwei bis drei Stunden an Wochentagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen beinhalten könne, so der BGH.

Das Landgericht habe bei einem richterlichen Ortstermin festgestellt, dass das Trompetenspiel des Beklagten im Dachgeschoss im Wohnzimmer der Kläger (Erdgeschoss) nicht und in deren Schlafzimmer (Dachgeschoss) nur leise zu hören sei, während das Trompetenspiel im Wohnzimmer (Erdgeschoss) im angrenzenden Wohnzimmer der Kläger als „schwache Zimmerlautstärke“ zu vernehmen sei. Im Ausgangspunkt stehe den Klägern als Nießbrauchern eines Hauses gegenüber dem Nachbarn, der sie durch Geräuschimmissionen stört, grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zu. Der Abwehranspruch sei jedoch ausgeschlossen, wenn die mit dem Musizieren verbundenen Beeinträchtigungen nur unwesentlich seien. Das sei anzunehmen, wenn sie in dem Haus der Kläger nach dem Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ nicht als wesentliche Beeinträchtigung einzuordnen seien; die Grenze der im Einzelfall zumutbaren Lärmbelästigung könne nur auf Grund wertender Beurteilung festgesetzt werden. Insoweit habe das Landgericht einen zu strengen Maßstab zugrunde gelegt. Das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens gehöre zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung und sei aus der maßgeblichen Sicht eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ in gewissen Grenzen hinzunehmen, weil es einen wesentlichen Teil des Lebensinhaltes bilden und von erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein könne; es gehöre – wie viele andere übliche Freizeitbeschäftigungen – zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit. Andererseits solle auch dem Nachbarn die eigene Wohnung die Möglichkeit zur Entspannung und Erholung und zu häuslicher Arbeit eröffnen, mithin auch die dazu jeweils notwendige, von Umweltgeräuschen möglichst ungestörte Ruhe bieten. Ein Ausgleich der widerstreitenden nachbarlichen Interessen könne im Ergebnis nur durch eine ausgewogene zeitliche Begrenzung des Musizierens herbeigeführt werden. Dabei habe ein Berufsmusiker, der sein Instrument im häuslichen Bereich spiele, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt. Wie die zeitliche Regelung im Einzelnen auszusehen habe, richte sich nach den Umständen des Einzelfalles, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten; eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung der üblichen Ruhezeiten in der Mittags- und Nachtzeit, könne als grober Richtwert dienen. Die örtlichen Gegebenheiten seien ebenfalls von Bedeutung. Könnten die Geräuscheinwirkungen erheblich verringert werden, indem in geeigneten Nebenräumen musiziert werde, könne es aufgrund nachbarlicher Rücksichtnahme geboten sein, das Musizieren in den Hauptwohnräumen zeitlich stärker einzuschränken; das gelte insbesondere dann, wenn auf Seiten des Nachbarn besondere Umstände wie eine ernsthafte Erkrankung eine gesteigerte Rücksichtnahme erforderten. Das Musizieren in den Hauptwohnräumen des Hauses könne aber nicht gänzlich untersagt werden. Auch die zeitlich begrenzte Erteilung von Musikunterricht könne je nach Ausmaß der Störung noch als sozialadäquat anzusehen sein. Die Festlegung der einzuhaltenden Ruhezeiten müsse sich an den üblichen Ruhezeiten orientieren; im Einzelnen hätten die Gerichte einen gewissen Gestaltungsspielraum. Ein nahezu vollständiger Ausschluss für die Abendstunden und das Wochenende, wie ihn das Berufungsgericht vorgesehen habe, komme jedoch nicht in Betracht. Dies ließe nämlich außer Acht, dass Berufstätige, aber auch Schüler häufig gerade abends und am Wochenende Zeit für das Musizieren fänden.
Nach alledem werde hier das Trompetenspiel im Dachgeschoss, das nach den Feststellungen des Landgerichts ausschließlich im Schlafzimmer der Kläger leise zu vernehmen sei, zur Mittags- und Nachtzeit als wesentlich, zu den übrigen Zeiten aber jedenfalls für etwa drei Stunden werktäglich (und eine entsprechend geringere Zeitspanne an Sonn- und Feiertagen) als unwesentlich anzusehen sein. Dann stünden dem Beklagten zu 1 im Dachgeschoss relativ großzügige Zeiträume zur Verfügung; infolgedessen könnte das Trompetenspiel in den Haupträumen engeren zeitlichen Grenzen unterworfen werden. Jedenfalls insgesamt sollte das tägliche Musizieren in dem Haus etwa drei Stunden werktags (und eine entsprechend geringere Zeitspanne an Sonn- und Feiertagen) nicht überschreiten. Entstünden durch den Musikunterricht lautere oder lästigere Einwirkungen und damit eine stärkere Beeinträchtigung der Kläger, müsse dieser ggf. auf wenige Stunden wöchentlich beschränkt werden; sofern sich das Dachgeschoss zu der Unterrichtserteilung eigne, könnte das Landgericht vorgeben, dass der Unterricht nur dort stattfinden dürfe. Die Sache sei hinsichtlich der Berufung des Beklagten zu 1 an das Landgericht zurückzuverweisen gewesen, damit es Feststellungen dazu treffe, welche Störungen durch den Musikunterricht entstünden, und damit es die Zeiten, zu denen musiziert werden dürfe, abschließend festlegen könne.

Die Entscheidung ist nicht nur für Musikfreunde interessant, sondern kann auch als Auslegung für anderen „Lärm“ herangezogen werden.

Den Link finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA181003200&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung trotz „Renovierungsvereinbarung“

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung auch bei „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vormieter unwirksam ist. (BGH, Entscheidung vom 22.08.2018, Aktenzeichen: VIII ZR 277/16)

Nach Auffassung des BGH ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Nach der Rechtsprechung des BGH halte die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewähre, der ihn so stelle, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder ggf. in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.

Diese Grundsätze blieben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet habe. Denn eine derartige Vereinbarung sei in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Die Entscheidung finden Sie hier:

https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180802543&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


fristlose Kündigung auch bei Störung des Hausfriedens?

Das Amtsgericht in München hat entschieden, dass einer Mieterin, die ihre Mitbewohner regelmäßig beschimpft und tyrannisiert, wegen dauerhafter Störung des Hausfriedens fristlos gekündigt werden kann. (Entscheidung vom 14.September 2017, Aktenzeichen: 418 C 6420/17)

Das AG München hat der Klägerin Recht gegeben und die Mieterin zur Räumung ihrer im ersten Stock gelegenen Einzimmerwohnung verurteilt aufgrund der fristlosen Kündigung wegen Störung des Hausfriedens.

Das Amtsgericht ist davon überzeugt, dass die Beklagte am 19.06.2016 den Fußabstreifer vor der Wohnungstür der Nachbarin entwendet hat. Der Diebstahl zum Nachteil einer Nachbarin sei eine Straftat und damit zugleich eine Vertragsverletzung. Weiter steht für das Amtsgericht fest, dass die Beklagte am 25.11.2016 die Zeugin mit einem Schimpfwort beschimpft hat. Die Zeugin war sich sicher, dassß sie von der Beklagten beleidigt wurde, sie wusste aber nicht mehr genau, ob sie mit den Worten Arschloch oder Hure beleidigt worden ist. Damit habe die Beklagte eine Vertragsverletzung begangen, da eine Straftat zum Nachteil einer Nachbarin vorliege. Auch dies wäre bereits allein ein Kündigungsgrund. Aufgrund der Beweisaufnahme stehe ferner fest, dass die Beklagte am 16.08.2016, als die Nachbarinnen auf der Terrasse  saßen, von ihrer darüber liegenden Wohnung eimerweise Wasser auf die Terrasse geschüttet habe und dann die Polizei gerufen habe. Dies haben beide Zeuginnen glaubwürdig ausgesagt. Auch dies stelle eine Vertragsverletzung durch die Beklagte dar. Zudem stehe aufgrund der Aussage der Zeugen fest, daß die Beklagte regelmäßig die Hauseingangstür offenstehen lasse und regelmäßig die Kellerlichte angeschaltet habe. Damit verstoße die Beklagte gegen die Hausordnung, in der geregelt sei, dass die Hauseingangstüre stets geschlossen zu halten sei und auf einen sparsamen Umgang mit Energie zu achten sei.

Die Notwendigkeit einer Fristsetzung oder Abmahnung entfalle hier bereits deshalb, da diese offensichtlich keinen Erfolg verspreche. Durch die zahlreichen Vertragsverstöße und das massive Fehlverhalten der Beklagten sei die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwerwiegend erschüttert worden, dass sie auch durch eine Abmahnung nicht wieder hergestellt werden könnte. Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass die Beklagte sich für die teilweise strafrechtlich relevanten Vertragsverletzungen auch nicht entschuldigt habe.

Die Entscheidung ist rechtskräftig, weil die Berufung zurückgenommen wurde. Die Entscheidung finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180300828&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


BGH hat über den Geltungsbereich des § 577a BGB zu entscheiden gehabt

Der BGH hat entschieden, dass der in § 577a BGB vorgesehene Schutz des Mieters beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften unabhängig davon gilt, ob Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll (Entscheidung vom 21.März 2018, Aktenzeichen:VIII ZR 104/17).

Der Bundesgerichtshof hat seine Entscheidung recht ausführlich begründet und die Vorinstanzen bestätigt.

Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hatte schon deshalb keinen Erfolg, weil die Klägerin die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB nicht eingehalten hatte.

Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen und entschieden, dass die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 i.V.m. Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfordert, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen – hier die Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach Überlassung an den Mieter – hinaus zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln.

Nach Auffassung des BGH ist es vorliegend der Klägerin als Gesellschaft bürgerlichen Rechts zwar an sich möglich, sich im Anschluss an ihren Eintritt in den Mietvertrag in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf einen Eigenbedarf ihres Gesellschafters zu berufen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15). Ob im Streitfall ein solcher Eigenbedarf allerdings – was die Beklagten in Abrede gestellt haben – überhaupt in Betracht komme, habe das Berufungsgericht offen lassen können, da die von der Klägerin im Mai 2015 ausgesprochene Kündigung bereits wegen Nichtbeachtung der Sperrfrist nach § 577a Abs. 1 i.V.m. Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB unwirksam war. Denn trotz der Überschrift des § 577a BGB („Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“) gelte der darin vorgesehene Schutz des Mieters nach dem Willen des Gesetzgebers beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften unabhängig davon, ob Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll.

Mit der Einführung des § 577a Abs. 1a BGB sei zwar insbesondere beabsichtigt gewesen, die faktische Umgehung des in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehenen Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach dem sog. „Münchener Modell“ zu unterbinden. Bei diesem verzichte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten. Stattdessen kündige sie den betreffenden Mietwohnraum wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer und umgehe so die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1 BGB. Mit der eingefügten Neuregelung des § 577a Abs. 1a BGB habe der Gesetzgeber jedoch nicht allein Umgehungen der Sperrfrist nach dem „Münchener Modell“ entgegenwirken wollen, sondern ausdrücklich auch etwaigen neuen Umgehungstatbeständen vorbeugen. Deshalb habe er für ein Eingreifen der Sperrfrist jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber ausreichen lassen, da sich nach seiner Einschätzung bereits hierdurch das Verdrängungsrisiko für den Mieter erhöht und dieser insoweit eines Schutzes bedürfe.

§ 577a Abs. 1a BGB verstoße auch nicht gegen höherrangiges Verfassungsrecht. Bei ihrer gegenteiligen Auffassung übersehe die Klägerin, dass neben der Rechtsposition des Vermieters auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) geschützt sei. Den insoweit zum Schutz des Mieters erforderlichen Eingriff in die Eigentumsrechte des Vermieters habe der Gesetzgeber mit der Kündigungssperrfrist in § 577a Abs. 1 i.V.m. Abs. 1a Satz 1 BGB dabei auf das erforderliche Maß beschränkt und etwa davon abgesehen, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundsätzlich zu verwehren, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen. Ebenso wenig verletze es das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 Abs. 1 GG), dass nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nur der Erwerb durch eine Personengesellschaft oder -mehrheit, nicht aber durch eine Einzelperson die Sperrfrist auslöse. Denn es liege auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden könne, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöhe, auch tatsächlich wegen Eigenbedarfs in Anspruch genommen zu werden.

Das Urteil mit Sachverhaltsdarstellung finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180300797&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Starke Zugluft = Mietminderung?

Über diese Frage hatte das Amtsgericht in Frankfurt zu entscheiden. (Entscheidung vom 18.August 2017; Aktenzeichen: 33 C 1251/17 (76))

Das AG Frankfurt hat in einer mittlerweile rechtskräftigen Entscheidung festgestellt, dass kalte Zugluft in einem neu errichteten Passivhaus einen Mietmangel darstellt, welcher eine Minderung der Miete um 10% rechtfertigt.

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist es zwar konstruktionsbedingt so, dass Passivhäusern der Nachteil anhaftet, dass die vorgegebene Raumtemperatur in den jeweiligen Wohnungen nur in einem geringen Maße verändert werden kann. Aufgrund einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung komme es konstruktionsbedingt häufig vor, dass in Räumen Zugluft entstehe. Wie sich aus einem vom Amtsgericht eingeholten Sachverständigengutachten ergebe, werde in der konkreten Wohnung die Zugluft im Winter jedoch stets mit einer zu niedrigen Temperatur eingebracht, so dass die Wohnung nicht mehr angenehm temperiert sei. Auch wenn die Auswirkungen im Sommer geringer seien als im Winter und eine gewisse Zugluft in Passivhäusern konstruktionsbedingt immer gegeben sei, liege konkret jedoch ein Mangel vor, welcher eine Minderung der Miete um 10% für das ganze Jahr rechtfertige.

Die Entscheidung lesen Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180300635&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


muss der Vermieter eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen?

Der BGH hat entschieden, dass ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter erfordert. (Entscheidung vom: 28.Februar 2018, Aktenzeichen: VIII ZR 157/17)

Nach Auffassung des BGH gilt das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. Als eine derartige Leistungspflicht sei etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen anzusehen. Im Gegensatz dazu handele es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher könne ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben.

Die Entscheidung finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180200547&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


mal wieder: Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung

Das Amtsgericht Düsseldorf hat entschieden, dass eine wirksame Eigenbedarfskündigung nur bei hinreichender Angabe der Personen und deren Eigennutzungsinteresse vorliegt. (Entscheidung vom 20.Februar 2018, Aktenzeichen: 25 C 447/16)

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist der Vermieter nicht seiner Verpflichtung nachgekommen, die Gründe für das berechtigte Interesse an der Wohnung ausreichend darzulegen. Hierbei handele es sich um eine formelle Anforderung, die bei einer ordentlichen Kündigung Wirksamkeitsvoraussetzung sei. Der Zweck des Begründungserfordernisses bestehe insbesondere darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck komme die Kündigung nur nach, wenn diese konkretisiert werde. Insofern seien bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich zum einen die Angaben der Person, für die die Wohnung benötigt werde und zum andern die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe, darzulegen. Sofern dies nicht erfolge, sei die Kündigung gerade nicht ausreichend begründet.

Allein in der Formulierung, dass das Haus für den Vermieter und seine Kinder zu nutzen sei, liege keine ausreichende Begründung. Es fehle bereits an der Anzahl der Kinder. Es sei somit nicht klar gewesen, wer alles tatsächlich in das Haus einziehen soll. Darüber hinaus wurde in keiner Weise angegeben, inwieweit sich die aktuelle Wohnort- und Arbeitssituation des Vermieters durch den Einzug verbessert bzw. überhaupt ändere. Auch das Einzugsinteresse der Mutter des Vermieters sei nicht ausreichend dargelegt gewesen.

Da diese Voraussetzungen gerade nicht erfüllt waren, sei der pauschale Hinweis auf den Eigenbedarf zur Wirksamkeit der Kündigung nicht ausreichend.

Der Link zur Entscheidung: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180200432&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Schneeräumpflicht

Aus aktuellem Anlass und zur Aufklärung einer teilweise weit verbreiteten Meinung, möchte ich ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Schneeräumpflicht des Vermieters präsentieren (Entscheidung vom 21.Februar 2018, Aktenzeichen: VIII ZR 255/16).

Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht (als Anlieger) die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, regelmäßig nicht verpflichtet ist, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehweges zu räumen und zu streuen.

Nach Auffassung des BGH ist ein Vermieter aus dem Mietvertrag (in dessen Schutzbereich vorliegend auch der Kläger als Lebensgefährte der Mieterin einbezogen war) verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zum Mietobjekt zu gewähren (§ 535 Abs. 1 BGB). Dazu gehöre es grundsätzlich auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, zu räumen und zu streuen. Die gleiche Pflicht treffe den Eigentümer eines Grundstückes im Übrigen auch im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht (§ 823 Abs. 1 BGB) etwa gegenüber Mietern, Besuchern und Lieferanten. Vorliegend sei der Kläger allerdings nicht auf dem Grundstück, sondern auf dem öffentlichen Gehweg gestürzt. Die dem Vermieter seinen Mietern gegenüber obliegende (vertragliche) Verkehrssicherungspflicht beschränke sich jedoch regelmäßig auf den Bereich des Grundstückes. Entsprechendes gelte für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers, sofern die Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Gehweg von der Gemeinde nicht auf die Eigentümer (Anlieger) übertragen sei. Im Streitfall habe die Verkehrssicherungspflicht für den öffentlichen Gehweg vor dem Anwesen indes bei der Streithelferin und nicht bei der insoweit vom Winterdienst befreiten Beklagten gelegen. Eine Ausweitung der betreffenden Verkehrssicherungspflicht über die Mietsache bzw. über das Grundstück hinaus komme demgegenüber allenfalls ausnahmsweise bei Vorliegen ganz außergewöhnlicher Umstände in Betracht, die im Streitfall aber nicht gegeben seien. Das OLG München habe es daher mit Recht als dem Kläger zumutbar angesehen, mit der gebotenen Vorsicht den schmalen, nicht geräumten Streifen des Gehweges zu überqueren, um zu dem (durch die Streithelferin) von Schnee und Eis befreiten Bereich zu gelangen.

 

Das Urteil finden Sie hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180200457&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp


Beweislast des Vermieters bei Heiz- und Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in dem nachstehenden Urteil mit der Frage der Darlegung- und Beweislast des Vermieters bei der Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen beschäftigt. (Entscheidung vom 07.Februar 2018, Aktenzeichen: VIII ZR 189/17)

Nach Auffassung des BGH liegt bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung zu tragen hat (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB), die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Insofern sei es bereits im Ausgangspunkt verfehlt gewesen, dass das Berufungsgericht den Beklagten als Mietern die Verpflichtung auferlegt habe, „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“ (wie etwa bestehende Leitungsverluste) vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergebe. Es hätte sich jedenfalls im  Grundsatz bei sachgerechter Beurteilung der Beweislastverteilung vielmehr von der Zuverlässigkeit und Korrektheit der von der Klägerin als Vermieterin vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung überzeugen sowie den dazu von der Klägerin angetretenen Zeugen- und Sachverständigenbeweis erheben müssen.

Im Streitfall sei als Besonderheit hinzu gekommen, dass die Beklagten weiterhin den Einwand erhoben hätten, die Klägerin hätte ihnen jedenfalls die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der anderen Wohnungen vorlegen müssen. Diesen Einwand habe das Berufungsgericht zu Unrecht für unerheblich und deshalb zur Rechtfertigung des auch hierauf gestützten Klageabweisungsbegehrens der Beklagten für nicht durchgreifend erachtet. Denn eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorzunehmende Abrechnung müsse eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Dabei gehöre es auch noch zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er im Anschluss dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermögliche, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich sei. In diesem Zusammenhang könne der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer – wie im Streitfall – verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimme, ob deren Werte plausibel seien oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestünden.

Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts müsse der Mieter insoweit auch kein „besonderes Interesse“ an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen darlegen; es genüge hierfür vielmehr bereits sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigere, bestehe deshalb auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten. Der BGH habe daher das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Klage als (derzeit) unbegründet abgewiesen.

Das Urteil ist richtig. Im Falle einer Abrechnung über die Heiz- und Betriebskosten muss der Mieter sämtliche Positionen denklogisch nachvollziehen können und bei Bedarf auch durch Einsichtnahme in die Unterlagen überprüfen können.

Der Link ist hier: https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA180200333&wt_mc=pushservice&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp